Mieszkanie bez wkładu własnego do poprawki, czyli  Rodzinne Kredyty Mieszkaniowe

Nowa wersja programu to efekt regulacji, jakie znalazły się w ustawie z 4 listopada 2022 „o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych”

Rząd chce, by z programu pomocowego mogli skorzystać ludzie, którzy dysponują większym, niż 10 - procentowy wkład własny. Zwiększą  się też limity cen mieszkań, które będzie można kupić z państwową gwarancją. Wszystko po to, by „rozruszać tę formę pomocy, która – choć niewątpliwie potrzebna – do tej pory cieszy się niewielkim zainteresowaniem kredytobiorców. 

Mieszkanie bez wkładu własnego

Pomysł na pierwszy rzut oka wydaje się trafiony w dziesiątkę. Przy bardzo wysokich cenach nieruchomości, konieczność wyłożenia z własnej kieszeni 20 – procentowego wkładu własnego (niższy wiąże się z większymi kosztami kredytowania) okazuje się kwestią zaporową. 

Jeśli aktualnie (dane NBP za III kw. 2022) metr kwadratowy nowego mieszkania w Warszawie kosztuje ponad 12700 zł, to – by kupić 50 mkw. - trzeba zapłacić przeciętnie 635 tys. zł. 20- procentowy wkład własny oznacza konieczność dysponowania kwotą rzędu aż 127 tysięcy zł. Nic dziwnego, że okazuje się to kwotą zaporową dla bardzo wielu kredytobiorców. Nawet 10 procentowy wkład, a więc 63,5 tys. zł często okazuje się problemem. W innych wiodących metropoliach – Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu czy Trójmieście wielkość kwoty, którą trzeba wyłożyć z własnej kieszeni jest podobna. Dlatego też słusznie założono, że państwowa gwarancja wkładu własnego będzie dobrym instrumentem pomocowym. Ofertę mieszkań na sprzedaż w Warszawie na https://gethome.pl/mieszkania/na-sprzedaz/warszawa/

Beneficjent, który nie ma środków na wkład,  może uzyskać wsparcie państwowego Banku Gospodarstwa Krajowego. BGK gwarantuje wówczas brakującą kwotę - minimalnie 10 proc. a maksymalnie do 20 proc. ceny nieruchomości. Kwotowo wysokość gwarantowanego wkładu wynosi do 100 tys. zł przez okres przynajmniej 15 lat. 

Beneficjent może więc w ogóle nie mieć środków własnych, a mimo to zaciągnąć kredyt z państwową gwarancją, jeśli wysokość gwarantowanego wkładu nie przekracza 100 tys. zł. Uczestnik musi jednak mieć wystarczającą zdolność kredytową, bowiem będzie spłacał kredyt w pełnej wysokości – to znaczy bez odjęcia kwoty gwarantowanej przez BGK. Obrazowo – jeśli państwo gwarantuje 20 proc. z 300 tys. zł, to kredytobiorca nie spłaca 240 tys., a pełne 300 tys. Dopiero, gdy powinie mu się noga, bank komercyjny zwróci się do gwaranta, czyli BGK. 

I tu właśnie jest główny problem tej formy wsparcia. Choć założenie było dobre, w praktyce bardzo wielu ludzi nie może z pomocy skorzystać, bo po serii podwyżek stóp procentowych po prostu nie mają zdolności kredytowej, pozwalającej obsłużyć zobowiązanie. 

Spłata rodzinna

Drugim filarem pomocy jest państwowa spłata części kredytu. Program daje wsparcie dla rodzin z dziećmi. Tzw. spłata rodzinna przysługuje tym gospodarstwom domowym, które w czasie trwania umowy kredytowej powiększą się o drugie albo kolejne dziecko. Wówczas państwo spłaca 20 tys. zł w przypadku drugiego i 60 tys. zł w przypadku trzeciego i kolejnego dziecka.

Beneficjentem „Mieszkania bez wkładu własnego” może zostać osoba/ gospodarstwo domowe, które nie dysponuje prawem własności innego mieszkania, chyba że jest to rodzina z  co najmniej dwojgiem dzieci, a mieszkanie którym dysponują  w przypadku rodzin z dwojgiem dzieci nie jest większe niż 50 m2, rodzin z trojgiem dzieci - 75 m2, a przy czworgu dzieci nie większe niż 90 m2. 

Beneficjent nie może też dokonać darowizny mieszkania lub domu jednorodzinnego na rzecz członka rodziny w okresie 5 lat poprzedzających złożenie wniosku o gwarantowany kredyt mieszkaniowy, a mieszkanie, które zamierza kupić nie może przekroczyć limitu cenowego. 

Limity za poszczególne kwartały publikuje Bank Gospodarstwa Krajowego. Aktualnie limit ceny 1 mkw. dla Warszawy wynosi 10 693,42 na rynku pierwotnym i 9 870,85 na rynku wtórnym. Dla Krakowa jest to odpowiednio: 9089,60 i  8390,40, dla Wrocławia -  9298,25 i 8583,00 . 

Co się zmieni?

Nowe przepisy dają szansę na skorzystanie z programu osobom, które dysponują większym niż 10 -  procentowym wkładem własnym. Obecnie minimalna gwarancja państwa wynosi 10 proc. ceny, a maksymalna 20 proc. Oznacza to, że jeśli ktoś ma na przykład 17 - procentowy wkład własny, nie może z takimi pieniędzmi przystąpić do programu. 

W nowej odsłonie to się zmieni. Zniesiony zostanie limit minimalnego gwarantowanego wkładu. Jeśli ktoś dysponuje kwotą w wysokości 17 proc. wartości mieszkania i chce przeznaczyć ją na wkład własny (a więc obniżyć sobie wysokość kredytu do spłaty), państwo zagwarantuje pozostałe, brakujące 3 procent wkładu do wymaganych bez żadnych dodatkowych kosztów – 20 proc.. Kwotowo, maksymalna wartość gwarancji też wzrośnie  -  ze 100 do 200 tys. zł. 

Na tym nie koniec. Jeśli kredytobiorca dysponuje 20 – procentowym wkładem własnym, ciągle będzie mógł skorzystać z tzw. spłaty rodzinnej, a więc dopłaty państwa do kredytu, gdy w rodzinie kredytobiorcy w czasie trwania umowy kredytowej pojawi się drugie lub kolejne dziecko  (w przypadku kredytów o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej wskaźnik ten został podniesiony do 25 procent). 

Ma się zwiększyć też pula dostępnych mieszkań. Ustawowe limity cen nieruchomości, które będzie można zakupić z państwową gwarancją zostaną podniesione. 

Wywindowane stopy ciągle na „nie”

Wszystkie opisane powyżej zmiany mają pobudzić i zwiększyć atrakcyjność pomocy dla osób nie dysponujących wkładem własnym. 

Czy tak istotnie się stanie? Choć niewątpliwie, zwiększenie liczby możliwych beneficjentów to krok w dobrą stronę, to jednak zmiany te mogą okazać się niewystarczające, bowiem nic nie zmienia się kwestii zasadniczej – a więc drastycznie stopniałej zdolności kredytowej Polaków. Seria drastycznych podwyżek stóp procentowych sprawiła, że potencjalni kredytobiorcy dziś po prostu nie kwalifikują się do podpisania umowy z bankiem. Z tego powodu, z wkładem własnym, czy bez – tracą szansę na kredyt. Jedynym światełkiem w tunelu są sygnały z RPP i NBP sugerujące, że cykl podwyżek stóp procentowych dobiegł końca. Jak długo pozostaną one na górce i kiedy zaczną spadać, poprawiając sytuację kredytobiorców - tego jednak nie wiadomo.