Trzy największe mieszkaniowe zaskoczenia w 2022 roku

Zapaść na rynku kredytów hipotecznych

Z nieba do piekła, tak można najkrócej skomentować to, co się działo na rynku kredytów mieszkaniowych w 2022 roku. Wśród największych ubiegłorocznych zaskoczeń eksperci portalu GetHome.pl wymienił rekordową liczbę tego typu kredytów. Tymczasem ten rok przyniósł potężną zapaść akcji kredytowej. Bankowcy oczywiście zdawali sobie sprawę, że seria podwyżek stóp procentowych, którą Rada Polityki Pieniężnej zapoczątkowała w październiku ubiegłego roku, nie pozostanie bez wpływu na rynek kredytów mieszkaniowych. Jednak np. w Związku Banków Polskich (ZBP) prognozowano spadek ich sprzedaży do poziomu z 2020 r. Przypomnijmy, że był to okres szalejącej pandemii COVID-19. Według Biura Informacji Kredytowej (BIK) banki udzieliły wówczas „tylko” nieco ponad 218 tys. kredytów mieszkaniowych. Także i ta instytucja prezentowała umiarkowany pesymizm, który wynikał z obaw związanych z zapowiedzią kolejnych podwyżek stóp procentowych oraz ze wzrostem stałych kosztów utrzymania, czyli opłat za gaz, prąd czy wodę. Według BIK wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych miała w tym roku osiągnąć wartość 80 mld zł, czyli o niespełna 10% niższą niż rok wcześniej, a równocześnie wyższą niż przed pandemią. 

Należy jednak w tym miejscu zastrzec, że obie te prognozy pochodzą sprzed napaści Rosji na Ukrainę. Jak się szybko przekonaliśmy, wojna za naszą wschodnią granicą odcisnęła silne piętno na rynku mieszkaniowym. Przede wszystkim była jedną z przyczyn gwałtownego wzrostu inflacji, której już wcześniej Rada Polityki Pieniężnej nie była w stanie utrzymać w ryzach. Efektem takiego stanu rzeczy był nadspodziewanie duży i szybki wzrost stóp procentowych. Wojenna rzeczywistość najpewniej zaskoczyła nawet tych, którzy przyszłość rynku kredytów mieszkaniowych widzieli w bardziej czarnych barwach niż ZBP i BIK. 

Nie mamy jeszcze danych za 2022 r., ale po dziesięciu miesiącach banki udzieliły niespełna 121 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli niemal o połowę mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Gdyby w listopadzie i grudniu sprzedaż kredytów była taka sama jak w październiku, to rok 2022 zamknąłby się liczbą ok. 135 tys. Więcej kredytów banki udzielały nawet po wybuchu kryzysu finansowego w 2008 r.  W BIK oceniają, że w całym 2022 r.  wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniesie ok. 46 mld zł, co oznacza aż 48% spadek w stosunku do zeszłego roku.

– Tak małej liczby kredytów mieszkaniowych banki nie udzieliły najprawdopodobniej od czasu wejścia Polski do Unii Europejskiej – podkreśla Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl. I przypomina, że rekordowy pod tym względem był rok 2007. Kredyt na mieszkanie wzięło wówczas przeszło 314 tys. gospodarstw domowych.

Gwałtowny spadek sprzedaży mieszkań

Po wybuchu wojny w Ukrainie do naszego kraju napłynęły w krótkim czasie setki tysięcy uchodźców, co spotęgowało popyt na rynku najmu. Portal GetHome.pl informował, że np. w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi oferta mieszkań skurczyła się o ponad 60%, zaś w Poznaniu, Warszawie i Gdańsku – o 34-40%. Dodatkowy popyt w warunkach niskiej podaży nakręcał czynsze. Jednak była to nadzwyczajna sytuacja, której nikt nie mógł przewidzieć. Natomiast jako zaskoczenie można uznać potężne tąpnięcie budownictwa deweloperskiego. Tym bardziej, że w 2021 r. firmy deweloperskie z optymizmem spoglądały w przyszłość. Np. rozpoczęły w tym okresie budowę blisko 166,3 tys. mieszkań, czyli o blisko 28% więcej niż w covidowym roku 2020. Co prawda już początek tego roku wskazywał na spadek aktywności inwestycyjnej deweloperów będący skutkiem drożejących kredytów. Jednak raczej nikt nie spodziewał się tak dużego regresu. To najpewniej w dużej mierze efekt wojny w Ukrainie, a ściślej - rosnących cen paliw i energii. Spowodowało to drożyznę na rynku materiałów budowlanych.

Po pierwszym półroczu dane GUS wskazywały „tylko” 18% tąpnięcie w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej. W czerwcu wiele firm deweloperskich rozpoczynało inwestycje, aby „uciec” przed wchodzącą w życie od 1 lipca nową ustawą deweloperską. Nałożyła ona nowe obowiązki skutkujące wzrostem kosztów realizacji inwestycji. Niestety, po czerwcowym małym boomie podażowym, kolejne miesiące przyniosły wygaszanie aktywności deweloperów. Po dziesięciu miesiącach spadek liczby rozpoczętych mieszkań deweloperskich przekraczał już 28%. A wiele wskazuje na to, że w całym 2022 r. jeszcze się on pogłębi. 

– Może to budzić skojarzenia z sytuacją po wybuchu kryzysu finansowego jesienią 2008 r. Wtedy liczba mieszkań rozpoczętych w 2009 r. spadła o połowę. Z drugiej strony, w wielu dużych miastach tegoroczne spadki też są bardzo wysokie, np. w Krakowie i Poznaniu są nawet wyższe niż 12 lat temu – komentuje Marek Wielgo.

 Wtedy skutkowało to spadkiem cen mieszkań, bo kryzys zastał wielu deweloperów z mnóstwem niesprzedanych lokali. 

W 2022 roku ceny mieszkań… dalej rosły

Wyczekiwanego przez potencjalnych nabywców wyraźnego spadku średnich cen ofertowych nie było.  Czy można to uznać za zaskoczenie? – Tak i nie. Niektórzy analitycy już od dwóch lat wypatrywali „pęknięcia bańki cenowej”. Ponadto logika podpowiada, że skoro z powodu zapaści na rynku kredytowym gwałtownie spada popyt na mieszkania, to ich ceny przynajmniej powinny przestać rosnąć. Z drugiej strony, wśród ekspertów przeważał pogląd, że także w 2022 r. należy się liczyć z podwyżkami cen – mówi ekspert GetHome.pl.

Wzrost cen, choć wolniejszy niż w 2021 r., prognozowali m.in. analitycy Emmerson Evaluation, HRE Think Tank, Credit Agricole czy PKO Banku Polskiego. Argumentów za podwyżkami jest co najmniej kilka. Przede wszystkim przez większość roku mieliśmy do czynienia z galopującym wzrostem kosztów budowy. Ponadto deweloperzy nie szarżowali zbytnio z podażą, aby uniknąć zaostrzenia konkurencji cenowej. Wciąż mogli też liczyć na inwestorów kupujących mieszkania za gotówkę, np. z myślą o wynajmie, a także tych, którzy chcieli poprawić warunki mieszkaniowe. Firmy deweloperskie starały się spełnić oczekiwania tych grup klientów oferując im mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie. 

I właśnie efektem tego rodzaju zjawisk był wzrost od 7 do 14% średnich nominalnych cen ofertowych mieszkań w 2022 r. Należy jednak podkreślić, że realnie mieszkania potaniały, bo w tym okresie ich ceny rosły wolniej od inflacji. Ponadto pod koniec roku średnie ofertowe ustabilizowały się, a transakcyjne spadły, bo wiele firm deweloperskich zaczęło proponować kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy.

Najbardziej zaskakujące było jednak tempo, w jakim poszła w górę poprzeczka cenowa. Widać to m.in. po tym, jak dramatycznie szybko kurczyła się, w największych miastach, oferta mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. Np. w Poznaniu udział lokali w cenie nie przekraczającej tego pułapu zmniejszył się w ciągu ostatnich 12 miesięcy z 40% do 4%. 

– Liczyłem, że deweloperzy będą wprowadzali na rynek więcej mieszkań w segmencie popularnym, a więc z ceną poniżej średniej, która w największych miastach przekroczyła 10 tys. zł za m kw. Tak się jednak nie stało. W 2022 r. w ofercie firm deweloperskich wyraźnie wzrósł udział mieszkań z ceną powyżej tego pułapu – przyznaje Marek Wielgo.

Z danych bigdata.rynekpierwotny.pl wynika, że np. w Katowicach jeszcze rok temu przeszło dziewięć na 10 mieszkań na rynku pierwotnym kosztowało mniej niż 10 tys. zł za m kw. Obecnie już tylko niespełna połowa. W efekcie średnia cena m kw. poszła w górę z ok. 8,2 tys. do blisko 10,4 tys. zł.