Prekarium dla Ukraińca to dobre rozwiązanie?

Nasz artykuł w dużym skrócie:

• Prekarium nie zostało uregulowane w aktach prawnych. Informacje o tej formie udostępnienia lokum znajdziemy natomiast w wyrokach sądów.
• Prekarium dla Ukraińca jest relacją faktyczną, a nie stosunkiem prawnym. Takie udostępnienie lokum może być w każdej chwili zakończone.
• Osoba korzystająca z prekarium nie posiada uprawnień, które wynikają z ustawy o ochronie praw lokatorów. Taka ochrona nie została również przewidziana w przypadku użyczenia lokum ukraińskiemu uchodźcy.

Ustawa nie mówi czym jest prekarium dla Ukraińca …

Sytuację dotyczącą prekarium dla uchodźcy z Ukrainy nieco komplikuje fakt, że taka forma udostępnienia lokalu mieszkalnego lub domu nie została uregulowana przez żadną ustawę. Bezpośrednich informacji o prekarium nie znajdziemy chociażby w kodeksie cywilnym oraz ustawie o ochronie praw lokatorów. „Inne ustawy również nie mówią wprost, czym jest prekarium (np. prekarium dla Ukraińca uciekającego przed wojną)” - podkreśla Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Więcej o prekarium mogą nam natomiast powiedzieć wyroki sądów. Dobrym przykładem jest Wyrok Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 28 stycznia 2015 r. (sygnatura akt VIII Ca 602/14). W tym orzeczeniu czytamy, że: „Prekarium nie jest stosunkiem prawnym, strony nie składają oświadczeń woli i nie chcą przez to wywoływać skutków prawnych, a ich relacja ma charakter tylko faktyczny”. Podobne tezy znajdziemy w innych, stosunkowo niedawnych wyrokach sądowych (zobacz np. Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z dnia 1 marca 2017 r. - sygnatura akt IX Ca 1005/16).

Prekarium dla Ukraińca można bardzo łatwo odwołać

Warto też wspomnieć, że mieszkaniowe prekarium często występuje, gdy osoby chcą sobie wyświadczyć przysługę z powodów grzecznościowych lub humanitarnych. Ten drugi motyw jest szczególnie popularny obecnie, gdy często udzielane jest lokalowe prekarium dla Ukraińca. „Warto jednak pamiętać, że pomiędzy stronami ustalającymi prekarium istnieje stosunek typowo grzecznościowy, który może zostać każdorazowo i bardzo szybko odwołany” - komentuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

W literaturze prawniczej możemy również przeczytać, że prekarium nie jest stosunkiem prawnym, gdyż strony nie składają oświadczeń woli i nie chcą wywoływać skutków prawnych. Co ważne, prekarium nie prowadzi do posiadania rzeczy. „Dlatego nie może ono korzystać z tzw. ochrony posesoryjnej, czyli sądowej ochrony posiadania (zobacz na przykład Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 7 maja 2014 roku, sygnatura akt III Ca 1624/13)” - mówi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Ustawowa ochrona lokatorów nie dotyczy prekarium

Warto wiedzieć, że prekarium dla Ukraińca nie wiąże się również z zastosowaniem ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. We wspomnianej ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku w ogóle nie znajdziemy wzmianki dotyczącej prekarium, o czym była mowa już wcześniej. „Teoretycy na ogół zgadzają się, że prekarium skutkuje brakiem lokatorskiej ochrony” - zaznacza Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Wyroki sądów potwierdzają, że ustawa o ochronie praw lokatorów nie obejmuje prekarium (zobacz chociażby Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 29 czerwca 2015 roku, sygnatura akt IV Ca 345/15). Oznacza to między innymi możliwość łatwego pozbycia się osoby korzystającej z prekarium (tzw. prekarzysty) na przykład w razie złego zachowania lub niewygody udzielającego gościny. „Przerwanie prekarium nie wymaga składania specjalnych oświadczeń woli” - dodaje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Brak ochrony lokatorskiej nie stanowi bardzo dużego problemu dla prekarzysty jeśli porównamy obowiązujące przepisy z częściowo odpłatnym użyczeniem. Warto bowiem pamiętać, że użyczenie mieszkania lub domu dla Ukraińca zostało specyficznie uregulowane. Mówi o tym artykuł 68 ustawy z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa (Dz.U. 2022 poz. 583). „Ten przepis wskazuje, że ukraiński uchodźca korzystający z użyczenia nie może liczyć na ochronę, która jest efektem ustawy o ochronie praw lokatorów” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.