Wynajem pokoju - o czym trzeba pamiętać?

 Wynajem pokoju: prolokatorskie przepisy także go dotyczą

Wynajem pokoju w polskich warunkach jest związany z pewnym problemem, który dotyczy również wynajmu mieszkań. Chodzi o niedostateczną wiedzę prawną obydwu stron umowy (najemcy i wynajmującego). Zdarza się, że obie strony nie wiedzą o konieczności zastosowania do najmu pokoi przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). „Niektórzy właściciele mieszkań uznają, że przepisy prolokatorskie nie powinny mieć zastosowania do najmu pokoi jako dotyczące wyłącznie całych mieszkań, a nie ich części” - komentuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Wspomniane stanowisko jest błędne, co można stosunkowo łatwo udowodnić. Decydujące znaczenie ma definicja współlokatora wyrażona przez artykuł 2 ustęp 1 punkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Ten przepis wskazuje, że jako współlokatora należy „rozumieć lokatora, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem”. Wprowadzenie pojęcia współlokatora sugeruje, że ustawodawca przewidział możliwość objęcia ochroną również wynajmu części mieszkania. Dodatkowa ochrona ustawowa dla współlokatora polega na możliwości wnioskowania przez niego o eksmisję uciążliwego mieszkańca tego samego „M”. Poza tym znaczenie ma tzw. ratio legis, czyli cel wprowadzenia ustawy o ochronie praw lokatorów. „Wyłączenie z ochrony osób zamieszkujących pokoje byłoby z nim sprzeczne” - tłumaczy Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Części wspólne mieszkania często nie będą wynajmowane …

Wynajem pokoju posiada pewne szczególne aspekty, o których nie można mówić w przypadku najmu całego mieszkania. Przykładem jest kwestia części/powierzchni wspólnych. Dość często praktykowane jest bowiem podpisywanie umów najmu pokoju z używalnością takich części wspólnych mieszkania, jak chociażby przedpokój, kuchnia oraz łazienka. Nie jest to praktyka zabroniona przez ustawę o ochronie praw lokatorów i wydaje się ona mieścić w zakresie dopuszczalnych uregulowań umownych. „Dla właściciela mieszkania wyłączenie wspólnych części lokalu z najmu oznacza między innymi możliwość łatwiejszej kontroli jego stanu (np. przy okazji comiesięcznego sprzątania)” - mówi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Używalność np. kuchni oraz łazienki nie oznacza, że takie powierzchnie również podlegają wynajmowi. Są one wyłączone z najmu, co sprawia, że wszystkie obowiązki naprawcze w tej części mieszkania powinny spoczywać na właścicielu (o ile umowa nie stanowi inaczej). Warto pamiętać, że w przypadku lokali znajdujących się poza publicznym zasobem mieszkaniowym, strony umowy mogą uregulować obowiązki dotyczące napraw inaczej niż wskazuje ustawa o ochronie praw lokatorów (patrz: art. 6f tej ustawy). „Natomiast przy umowie najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, nie obowiązują żadne przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. dotyczące obowiązków naprawczych najemcy i właściciela” - dodaje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Najemcy powinni być obecnie szczególnie ostrożni i uważni

Osoba rozważająca wynajem pokoju musi zwracać uwagę nie tylko na klauzule umowne związane z wykonywaniem napraw lub podziałem opłat licznikowych. Obecna sytuacja rynkowa sprzyja bowiem właścicielom mieszkań ze względu na niedobór lokali i pokoi przeznaczonych pod wynajem. Z tego powodu, w umowach najmu podsuwanych najemcom częściej pojawiają się niekorzystne dla nich rozwiązania. Ciekawym przykładem są klauzule wprowadzające solidarną odpowiedzialność dla wszystkich najemców za szkody wyrządzone w pomieszczeniach wspólnych (w razie braku możliwości wskazania sprawcy). Najemca akceptujący bezrefleksyjnie takie rozwiązanie, może później być narażony na spore koszty (naliczone np. poprzez potrącenie z kaucji). „Próba podważenia obowiązku wspólnej zapłaty w sądzie będzie natomiast oznaczała koszty i dość długi czas oczekiwania na wyrok” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.