Przejdź do głównych treściPrzejdź do wyszukiwarkiPrzejdź do głównego menu
wtorek, 5 listopada 2024 01:16
Z OSTATNIEJ CHWILI:
Reklama
Reklama

Najem okazjonalny - bezpieczna formuła prawna

Wynajem to powszechna i sprawdzona alternatywa dla sprzedaży mieszkania, pozwalająca w dalszym ciągu na bycie właścicielem nieruchomości, a przy tym zapewniająca dodatkowy dochód. Oprócz podmiotów, które nabywają nieruchomości stricte w tym celu, na rynku dużą grupę wynajmujących stanowią osoby, dla których sprzedaż mieszkania wiązałaby się z obowiązkiem podatkowym.

 

Zbycie niektórych nieruchomości przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym zostały nabyte (o ile środki nie zostały przeznaczone na inne cele mieszkaniowe) wiąże się z obowiązkiem odprowadzenia 19% podatku dochodowego.  Jeżeli podstawą nabycia jest spadek bądź darowizna gdzie kwotę podatku oblicza się od całkowitej wartości nieruchomości, obciążenie podatkowe bywa naprawdę znaczne.

 

Dla właścicieli  niepotrzebujących jednorazowo zastrzyku dużej gotówki bądź nie planujących zakupu  innego mieszkania wynajem wydaje się być dobrym rozwiązaniem. Należy jednak pamiętać o jak najlepszym zabezpieczeniu swoich interesów, a przy tym mieć na uwadze przepisy prawa. Nawet, według własnego odczucia,  najlepsza umowa, zawierająca dużo rygorystycznych sformułowań, okaże się nieskuteczna, gdy zapisy te będą niezgodne z prawem. Skonstruowanie bezpiecznego i co najważniejsze prawnie skutecznego  kontraktu powinno leżeć w interesie  obydwu stron.

 

Na samym początku należy zaznaczyć, że przepisy prawa wyłączają pełną swobodę umów i wynajmujący zmuszony jest respektować nie tylko uregulowania  Kodeksu Cywilnego, ale przede wszystkim będącą w stosunku do niego lex specialis Ustawę o Ochronie Praw Lokatorów. Jej szczegółowy charakter sprawia bowiem, że w przypadku rozbieżności pomiędzy przywołanym aktem, a Kodeksem Cywilnym to Ustawa o Ochronie Praw Lokatorów ma pierwszeństwo w stosowaniu (zgodnie z paremią rzymską lex specialis derogat legi generali ).

 

Częściowo analizowałem już przepisy tej ustawy oraz ich skutki w artykule Niechciani lokatorzy tutaj jedynie przywołam najważniejsze kwestie z punktu widzenia Wynajmującego.

 

Przed ustalaniem samej treści umowy należy wybrać jej formę. Co prawda ustawodawca dopuszcza zawarcie  zwykłej umowy najmu  w formie ustnej (zdecydowanie nie polecam) to jednak jej bardziej zaawansowana forma jak najem okazjonalny wymaga już formy pisemnej. Umowy mogą być zawierane zarówno na czas nieoznaczony, jak i czas oznaczony. Zasadnicza różnica polega na możliwości ich rozwiązania.

 

O ile w umowach na czas nieoznaczony taka możliwość istnieje zawsze (z zachowaniem przepisów prawa i okresu wypowiedzenia), o tyle umowy na czas oznaczony mogą być rozwiązywane  jedynie z powodów wskazanych w umowie. W interesie stron zawierających taką umowę jest zatem ścisłe określenie przypadków, w których zastrzegają sobie prawo do jej rozwiązania. Co więcej orzecznictwo wskazuje, że postanowienia w  umowie zezwalające na wypowiedzenie bez podania przyczyny są prawnie nieskuteczne.

 

Sąd Najwyższy dopuścił umieszczenie w umowie zapisu pozwalającego rozwiązać ją z „ważnych przyczyn” jednak w przypadku sporu strona , która się na ten zapis powołuje będzie musiała te przyczyny udowodnić i przekonać do nich sąd.

 Jakie zatem są plusy zawierania umów na czas oznaczony? Przede wszystkim ich pewność. Niespodziewana wyprowadzka Najemcy nie zwalnia go z obowiązku uiszczania czynszu przez cały okres trwania umowy. Podobnie w drugą stronę, Wynajmujący nie ma prawa nagłego skrócenia umowy najmu, z uwagi np. na chęć zbycia mieszkania.

 

Warto również dodać, że umowy najmu okazjonalnego muszą być zawierane na czas oznaczony pod rygorem nieważności. Sam charakter umowy na czas oznaczony, poniekąd wyłącza nam swobodę   zapisów pomiędzy jej podmiotami, tak popularną na gruncie prawa cywilnego. Wszelkie okresy wypowiedzenia bez podania przyczyny nie będą wywoływały skutków prawnych,  nawet jeżeli zostały w umowie zawarte i zgodnie potwierdzone przez strony. Z uwagi na powyższe zaleca się stosowanie umów  tego typu, w sytuacjach gdy Najemca obejmuje w posiadanie lokal mieszkalny wymagający znacznych prac adaptacyjnych (z praktyki wiem , że takie sytuacje wcale nie są odosobnione).

 

Stosunkowo nową instytucją w prawie polskim jest najem okazjonalny. Jak wspomniałem wcześniej, umowa taka musi być umową zawartą na czas oznaczony. Dodatkowo, by była skuteczna  wymaga się jej zgłoszenia do Urzędu Skarbowego, celem  obciążenia podatkiem dochodowym (8,5 % bądź 19% w zależności od wyboru formy opodatkowania). 

 

Tutaj należałoby się na chwilę zatrzymać.  Bezdyskusyjnym jest fakt, iż każdą z zawieranych umów najmu należy opodatkować. Zdarzają się bowiem przypadki (sam słyszałem o przynajmniej kilku), gdy  podczas sporu z Najemcą nieopodatkowana umowa staje się elementem szantażu. Sam podatek (najczęściej naliczony ryczałtem) przy właściwie skonstruowanej umowie,  nie jest stosunkowo duży. W praktyce natomiast oszczędzanie na nim, może przysporzyć sporo niepotrzebnych kłopotów. Za właściwie skonstruowaną umowę uważam tu taką, w której prawidłowo będzie określona kwota która jest przysporzeniem Wynajmującego oraz kwoty, które obciążają Najemcę. Warto zwrócić na to szczególną uwagę, ponieważ nieprecyzyjne ustalenie tych kwot może wiązać się z obowiązkiem zapłaty większego podatku. Niezgłoszenie umowy najmu okazjonalnego w terminie 14 dni od jej zawarcia do Urzędu Skarbowego sprawia, iż stosunek prawny traktowany jest jako zwykły najem, w pełni regulowany Ustawą o Ochronie Praw Lokatorów. Co więcej, Najemcy przysługuje prawo do żądania okazania potwierdzenia takiego zgłoszenia.

              

Kolejnym wymogiem   przy zawieraniu umów najmu okazjonalnego jest dołączenie do nich:

 

- oświadczenia Najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji wraz ze zobowiązaniem do opróżnienia i wydania przedmiotu najmu,

- wskazanie przez Najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku jego egzekucji z lokalu,

- oświadczenie właściciela lokalu, do którego w przypadku egzekucji Najemca zostanie przeniesiony o wyrażaniu zgody na jego zamieszkanie (przepis wskazuje, iż Wynajmujący ma prawo żądać wydania takiego dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym).

 

Koszt uzyskania oświadczenia w formie notarialnej stanowi 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę.  Jak widać zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga większego sformalizowania i zadbania o szczegóły. Dlaczego zatem ta forma umowy polecana jest Wynajmującym?

 

Oprócz pewności umowy wynikającej z faktu, że umowy najmu okazjonalnego zawierane są zawsze na czas oznaczony (maksymalny okres 10 lat), największą zaletą jest zdecydowane ułatwienie w usunięciu z lokalu nieuczciwego Najemcy (bądź Najemcy nie chcącego opuścić lokalu pomimo wygaśnięcia umowy Najmu). W przypadku zwykłych umów najmu wiąże się to z długotrwałym postępowaniem sądowym, koniecznością zapewniania lokalu socjalnego (ponieważ obecnie otrzymania go w trybie przewidzianym w ustawie, czyli od Gminy jest niesłychanie trudne)  oraz innymi obostrzeniami zawartymi w Ustawie o Ochronie Praw Lokatorów.

               

W najmie okazjonalnym procedura, wymaga pewnych formalnych kroków jednak jest zdecydowanie prostsza i przede wszystkim szybsza. Całe postępowanie sądowe zastępuje wniosek (wraz z niezbędnymi załącznikami)  składany do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dla oświadczenia Najemcy o poddaniu się egzekucji złożonego przy zawieraniu umowy najmu. Rzeczona egzekucja przeprowadzana będzie nie do lokalu zastępczego znalezionego przez Wynajmującego bądź Gminę , ale do lokalu wskazanego już wcześniej przez nieuczciwego Najemcę.  

           

Najem okazjonalny, na gruncie obecnego ustawodawstwa jest z pewnością najbezpieczniejszą formą przewidzianą dla umów najmu. Pozwala wyłączyć nadmierne uprzywilejowanie Najemcy wynikające z Ustawy o ochronie praw lokatorów i zaoszczędzić Wynajmującemu wiele niepotrzebnych stresów. Aby jednak można było skorzystać skutecznie z tej instytucji należy umowę sporządzić w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami prawa. Bardzo chętnie odpowiem na więcej pytań za pośrednictwem poczty email : [email protected] , a wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych poszukujących Najemców serdecznie zapraszam do współpracy.

 

 

 

Rafał Zieliński

Doradca prawny w firmie RENOMA Nieruchomości.

http://www.renomanieruchomosci.com  

 

 


Podziel się
Oceń

Napisz komentarz
Komentarze
Reklama
Polecane
Podsumowanie XXVII Kwesty pn. „Ratujmy groby zasłużonych Tomaszowian”Przemysłowcy oskarżeni o niesłychane przestępstwoSkonsultuj komunikację miejskąSpotkanie z prof. Jerzym Bralczykiem w MBPUtrudnienia w ruchu 11 listopadaNisze w kolumbarium dostępne do rezerwacjiŁódzkie/ W okresie Wszystkich Świętych 14 wypadków; nie było ofiar śmiertelnychPolicja: od czwartku doszło do 161 wypadków drogowych; zginęło 11 osóbListopadowe atrakcje w Tomaszowie MazowieckimJak wybrać odpowiednie łóżko do sypialni? Oto podpowiedźW gabinetach stomatologicznych jest coraz drożejKlasyk dla Legii
Reklama
Regionalny Turniej Kół Gospodyń Wiejskich i Miejskich Regionalny Turniej Kół Gospodyń Wiejskich i Miejskich Powiatowe Centrum Animacji Społecznej po raz kolejny organizuje Regionalny Turniej Kół Gospodyń Wiejskich i Miejskich.  Będzie to już 8. edycja tego wydarzenia. Turniej skierowany jest do kół gospodyń z terenu województwa łódzkiego. Zmierzą się one w 6 konkurencjach: edukacyjnej, kulinarnej, artystycznej, sprawnościowej, modowej i teście wiedzy dotyczącym bezpieczeństwa na wsi.Tematem tegorocznej edycji jest PRL. Przedmiotem współzawodnictwa kulinarnego będzie deser. Scenka w konkurencji artystycznej będzie nawiązywała do Wszechobecnych w tamtych czasach kolejek, natomiast w edukacyjnej należy przygotować prezentację o latach 80-tych, ukrytych we wspomnieniach. Konkurencja sprawnościowa do końca pozostaje tajemnicą, natomiast pytania z wiedzy o bezpieczeństwie na wsi przygotuje KRUS. Bardzo widowiskowo natomiast zapowiada się konkurencja modowa, do której uczestnicy mają przygotować strój inspirowany modą z okresu PRL. Będą one prezentowane na wybiegu.Ponadto zapraszamy do obejrzenia wystawy, nawiązującej do PRL-u. Będzie można zobaczyć stare sprzęty elektroniczne, odzież, artykuły gospodarstwa domowego, prasę i inne eksponaty, związane z tym okresem. Nad całością imprezy czuwać będzie jury złożone z ekspertów z danych dziedzin.Na zwycięzców poszczególnych konkurencji, a także Grand Prix turnieju, czekają wspaniałe nagrody.Gwiazdą wieczoru będzie Paweł Stasiak w repertuarze Papa Dance, a na zakończenie odbędzie się zabawa taneczna z MR. SEBII. Turniej odbędzie się 9 listopada o godz. 15.00 w PCAS-ie przy ul. Farbiarskiej 20/24.Data rozpoczęcia wydarzenia: 09.11.2024
XIX Tomaszowski Bieg Niepodległości XIX Tomaszowski Bieg Niepodległości Miejskie Centrum Kultury w Tomaszowie Mazowieckim zaprasza dzieci, młodzież i dorosłych do udziału w 19. edycji Tomaszowskiego Biegu Niepodległości, który odbędzie się 11 listopada. Mieszkańcy naszego miasta i powiatu będą mogli w ten niestandardowy sposób uczcić rocznicę odzyskania przez Polskę suwerenności. Start uczestników biegu planowany jest na godz. 13 z pl. T. Kościuszki, po zakończeniu oficjalnych uroczystości patriotyczno-religijnych z okazji 106. rocznicy odzyskania przez nasz kraj niepodległości. Wydarzenie przeznaczone jest zarówno dla grup zorganizowanych (ze szkół podstawowych i ponadpodstawowych, stowarzyszeń, organizacji, firm itd.), jak również dla uczestników indywidualnych. Osoby, które nie ukończyły 13 lat, mogą uczestniczyć w biegu wyłącznie pod opieką osoby pełnoletniej. Niepełnoletni mogą zostać zgłoszeni do biegu przez rodzica lub opiekuna prawnego.ZgłoszeniaBieg ma charakter rekreacyjny, do pokonania będzie trasa o długości ok. 1500 m. Zbiórka i weryfikacja zgłoszonych biegaczy odbędzie się w godz. 12-12.45 (domki na płycie pl. Kościuszki). Zgłoszenia na formularzach, których wzór znajduje się pod tekstem w załącznikach (tam też dostępny jest szczegółowy regulamin XIX Tomaszowskiego Biegu Niepodległości), w przypadku grup zorganizowanych przyjmowane będą do 6 listopada br. Uczestnicy indywidualni mogą zgłaszać się również w dniu biegu. Wypełniony formularz wraz z dołączonym do niego oświadczeniem należy dostarczyć do Biura Biegu mieszczącego się w Miejskim Centrum Kultury przy pl. Kościuszki 18. Rejestracji można także dokonać poprzez wypełnienie formularza zgłoszeniowego online, dostępnego pod linkiem: https://cutt.ly/TeDo09HZAby podkreślić uroczysty i patriotyczny charakter biegu, organizatorzy proszą uczestników o założenie białych lub czerwonych koszulek, czapek lub innych elementów wierzchniej garderoby w tych barwach. W związku z organizacją XIX Tomaszowskiego Biegu Niepodległości oraz koniecznością zapewnienia bezpieczeństwa jego uczestnikom 11 listopada między godz. 12.45 a 14 wystąpią utrudnienia w ruchu kołowym w obrębie pl. T. Kościuszki oraz w al. Piłsudskiego na odcinku od pl. Kościuszki do ul. Legionów (w obu kierunkach). Prosimy kierowców o wyrozumiałość i przyłączenie się do wspólnych obchodów Narodowego Święta Niepodległości.  Data rozpoczęcia wydarzenia: 11.11.2024
Reklama
Reklama
Skarpetki zdrowotne z przędzy bawełnianej ze srebrem Skarpetki zdrowotne z przędzy bawełnianej ze srebrem Skarpetki nieuciskające DEOMED Cotton Silver to komfortowe skarpetki zdrowotne wykonane z naturalnej przędzy bawełnianej z dodatkiem jonów srebra. Skarpety ze srebrem Deomed Cotton Silver mogą dzięki temu służyć jako naturalne wsparcie w profilaktyce i leczeniu różnych schorzeń stóp i nóg!DEOMED Cotton Silver to skarpety bezuciskowe, które posiadają duży udział naturalnych włókien bawełnianych najwyższej jakości. Są dzięki temu bardzo miękkie, przyjemne w dotyku i przewiewne.Skarpetki nieuciskające posiadają także dodatek specjalnych włókien PROLEN®Siltex z jonami srebra. Dzięki temu skarpetki Cotton Silver posiadają właściwości antybakteryjne oraz antygrzybicze. Skarpetki ze srebrem redukują nieprzyjemne zapachy – można korzystać z nich komfortowo przez cały dzień.Ze względu na specjalną konstrukcję oraz dodatek elastycznych włókien są to również skarpetki bezuciskowe i bezszwowe. Dobrze przylegają do nóg, ale nie powodują nadmiernego nacisku oraz otarć. Dzięki temu te skarpety nieuciskające rekomendowane są dla osób chorych na cukrzycę, jako profilaktyka stopy cukrzycowej. Nie zaburzają przepływu krwi, dlatego też zapewniają pełen komfort przy problemach z krążeniem w nogach oraz przy opuchnięciu stóp i nóg.Skarpetki DEOMED Cotton Silver są dostępne w wielu kolorach oraz rozmiarach do wyboru.Dzięki swoim właściwościom bawełniane skarpetki DEOMED Cotton Silver z dodatkiem jonów srebra to doskonały wybór dla wielu osób, dla których liczy się zdrowie i maksymalny komfort na co dzień.Z pełną ofertą możecie zapoznać się odwiedzając nasz punkt zaopatrzenia medycznegoTomaszów Mazowiecki ul. Słowackiego 4Oferujemy atrakcyjne rabaty dla stałych klientów Honorujemy Tomaszowską Kartę Seniora 
Reklama
Reklama
Reklama
ReklamaSklep Medyczny Tomaszów Maz.
Napisz do nas
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama