Zaczęła się długo ponoć wyczekiwana przez mieszkańców Tomaszowa budowa centrum handlowego przy ulicy Barlickiego. Właściwie to, co możemy na tę chwilę obserwować, jest wyburzaniem ruin i wyrównywaniem terenu, gdzie obiekt ma się pojawić. Póki co, wszyscy się cieszą, bo zostanie zagospodarowana część miasta, będąca głównym tomaszowskim szczurowiskiem.
25.01.2015 20:30
(aktualizacja 26.09.2023 22:48)
Jak znam mieszkańców miasta, dzień po oddaniu do użytku nadejdzie rozczarowanie. Centrum, które lubimy nazywać "galerią" okaże się poniżej miary naszych oczekiwań. Cóż to bowiem jest 20 tysięcy metrów kwadratowych. To raptem 1/3 piotrkowskiego Focusa, który też do gigantów przecież nie należy.
Niestety budowa centrum handlowego, nawet tak niepozornych rozmiarów, to zła wiadomość przede wszystkim dla tomaszowskich kamieniczników a przecież największym spośród nich jest samo miasto, będące właścicielem kilkudziesięciu budynków, których część w ostatnich latach poddana została zabiegom renowacyjno remontowym.
Lokale w nich mają najczęściej charakter mieszkalny, ale nie brakuje też powierzchni przeznaczonych na działalność gospodarczą. Do niedawna atrakcyjne mogą zacząć świecić pustkami, a czynsze w nich pobierane lotem błyskawicy mogą poszybować do dołu.
Wiadomość wydawałoby się pozytywna, ale chyba nie dla każdego, bo utrzymanie kamienicy jednak kosztuje i ktoś te koszty przecież musi pokryć. Już dzisiaj lokatorzy mieszkań komunalnych narzekają na wysokość czynszu, a może ona jeszcze wzrosnąć, by zrekompensować straty wynikające z braku zainteresowania lokalami użytkowymi.
Łatwo to sobie oczywiście policzyć, nawet w sposób uproszczony. Załóżmy, że jesteśmy posiadaczami trzykondygnacyjnego budynku w centrum miasta. Każda z kondygnacji liczy sobie 200 metrów kwadratowych, a parter zajmują lokale użytkowe. Średni czynsz za lokal użytkowy w centrum to ok 30-40 zł (poza tą strefą 10-25). Przyjmując nawet tę górną stawkę daje nam to w skali miesiąca 8.000 złotych. Lokale mieszkalne (w budynkach komunalnych) to czynsz maksymalnie 7 zł za metr kwadratowych, czyli kolejne 400 metrów kwadratowych powierzchni tego samego budynku generuje 2.800 złotych. Widać wyraźnie różnicę w proporcjach.
Z tych prawie 11 tysięcy złotych musimy zapłacić podatek od nieruchomości, pokryć koszty sprzątania, bieżących napraw i remontów, utrzymania części wspólnej, obowiązkowych przeglądów technicznych i kominiarskich oraz tzw. koszty zarządu (min. 2,50 zł za metr kwadratowy). Budynek też się amortyzuje. Wymiana papy na dachu o połaci 300 metrów kosztować może nawet 20 tysięcy złotych. Ile więc pozostaje właścicielowi? Może się okazać, że nie będzie to nawet połowa ogólnych przychodów. A więc w skali roku około 60 tysięcy złotych.
No tak, ale przecież nieruchomość to majątek, który powinien generować właścicielowi dochód i jak go obliczyć aby zapewniał przyzwoitą stopę zwrotu, co jest równoznaczne z maksymalnie krótkim okresem, kiedy nakłady finansowe się zwrócą.
Oczywiście zwolennicy socjalistycznego widzenia świata będą zdania, że skoro właścicielem budynku jest samorząd, to ten właśnie samorząd powinien do ich mieszkań dokładać. Krótko mówiąc ten sposób myślenia sprowadza się do tego, że do lokatorów mieszkań komunalnych dopłacają wszyscy ci, którzy w nich nie mieszkają.
A co w takim razie z budynkami prywatnymi? Koszt budowy to około 2-2,5 tysiąca za metr kwadratowy w tzw. stanie deweloperskim i nie uwzględnia on kosztów zakupu działki, czy też przyłączy mediów. Czyli dla naszej 600 metrowej kamienicy jest to około 1,7 miliona złotych.
Teraz możemy policzyć szybko przy w/w poziomie czynszów jak szybko zwróci nam się inwestycja. Okazuje się, że okres zwrotu to prawie 30 lat. W tym czasie budynek wymaga ł będzie wielokrotnych remontów i napraw. Ale... przecież obliczaliśmy przy założeniu posiadania kosztownych lokali użytkowych. Co się stanie gdy lokale te zamienimy na lokale mieszkalne?
Rachunek przeprowadzamy więc od nowa. Różnica w miesięcznym dochodzie wynosi około 6000 złotych. Co to oznacza? To proste. Przy tym poziomie czynszu, właściciel co miesiąc dopłaca 600 złotych do swoich lokatorów a inwestycje nie zwraca się nigdy. A ponieważ właścicielowi do interesu nikt nie dopłaci (tak jak ma to miejsce w lokalach komunalnych) zostaje człowiek bankrutem. Pół biedy jeśli ma jeszcze przyzwoitych lokatorów ale często trafia się dzicz nie dbająca o nic. Zostawia po sobie zgliszcza i konieczność przeprowadzenia remontu.
Nie ma wyjścia czynsz należy podnieść albo budynek zburzyć i kolejne centrum handlowe wybudować, ale i tu może być problem, bo rynek i takimi obiektami ulega nasyceniu, co powoduje kolejną obniżkę czynszów.
Żeby było jasne, nie jestem przeciwnikiem budowy centrów handlowych. Chcę jedynie zwrócić uwagę, że nigdy nie ma nic za darmo. Że utrata dochodu z lokali użytkowych wiązać się może z koniecznością podwyższenia czynszu w lokalach mieszkalnych i to nie tylko w prywatnych czy komunalnych kamienicach.
Zachęcam do rzeczowej dyskusji
***
Oczywiście powyższe obliczenia mają charakter szacunkowy i umowny, mający na celu jedynie zobrazowanie problemu
Podziel się
Oceń
Napisz komentarz
Komentarze
tomaszowianin
26.01.2015 20:30
Panie Mariuszu proszę wskazać o które kamienice Panu chodzi. Za bardzo nie rozumiem jaką konkurencję dla nich będzie stanowić galeria. W galeriach 90% stanowią sieciówki, a w Tomaszowie jedyną sieciówką w kamienicy (może się mylę) jest Rossmann. Ja chcąc kupić sobie ubranie, idę na rynek i nawet jak będzie galeria to i tak będę kupować na rynku bo tam jest taniej. Do piotrkowskiej galerii jeżdżę tylko na wyprzedaże - nie mam samochodu to dla mnie większa wyprawa. A w Tomaszowie - poza rynkiem w której kamienicy można kupić ubrania dla faceta 25 lat ? Za te pieniądze co wydaje na podróż do Piotrkowa to bym poszedł sobie do kina. Proponuje zrobić sondę - gdzie kupujesz ubrania. Myślę, że I i II miejsce będą należeć do galerii lub przez internet oraz rynek.
26.01.2015 20:42
Nie chodzi o konkretną kamienicę X, czy Y ale o ogólną zasadę, związaną ze wzrostem podaży powierzchni z jednej strony, a siłą nabywczą mieszkańców z drugiej.
zainteresowana
26.01.2015 19:28
czy można byłoby zamieścić projekcik tej planowanej Galerii?
przechodzień
27.01.2015 12:14
Kobieto, wszystko będzie o swoim czasie a nie już, za pstryknięciem palcem, trwają intensywne prace jak już widać i w końcu ten kawałek miasta będzie uporządkowany. A na marginesie kładka od Galerii do Zgorzelickiej rzeczywiście by się przydała, wtedy i parking przy Farbiarskiej byłby zapełniony bo kupujący tylko przeszliby przez kładkę i już w Galerii.
<>
25.01.2015 13:38
O ile ten bezrobotny będzie miał ponton.
z bloku na Górnej
25.01.2015 13:25
co pan pisze, jaka przeprawa...? chyba nie indiański mostek na linach, czy przenoszenie na baranach przez rzekę, ludzie ogarnijcie się, siara bije ostro!
<>
25.01.2015 13:20
Ta kładka nie jest na Michałówku tylko na końcu ul. Nadrzecznej, czyli już na dawniejszym Gustku. W obrębie dawnej osady znajdują się ulice: Klonowa i Lipowa, część Nadrzecznej i część Szczęśliwej.
Na Michałówku w ciągu ul. Zgodnej znajduje się przyzwoity mostek.
Alek
25.01.2015 11:30
2 gi kwartał 2016 ma zostać skończona
Ela
25.01.2015 11:14
czy to prawda że już na jesieni tego roku będziemy śmigać po Galerii? trochę w to nie wierze co ludzie plotkują przed Kauflandem
<>
25.01.2015 13:35
Coście tak się uparli na tą Galerię? W większych miastach jak Trójmiasto, Bydgoszcz, Białystok wszelkiego rodzaju galerie upadają, a wy chcecie w naszym grajdołku galerii?
Co ona wam da? Pracę za 6zł/godz?
http://wyborcza.biz/biznes/1,1...?piano_d=1
D
24.01.2015 15:35
MAM NADZ ZE JAK BĘDZIE LADNY OBIEKT ZWANY GALERIA TO DRUGA STRONA ULICY TEZ WEZMIE SIE ZA RENOWACJE KAMIENIC BO INACZEJ BEDZIE TO WYGLADALO JAK ...WOJNA I POKOJ...
z bloku na Górnej
24.01.2015 15:52
najpierw niech zbudują tę kładkę nad Wolbórką, żebym miała bliżej do Galerii, w planach była jako przedłużenie ulicy Zachodniej, ciekawe czy nadal jest planowana?
<>
24.01.2015 17:15
Jedna z Pań piszących na forum już proponowała, aby na Wolbórce zbudować weneckie mostki.
tomaszowiak
25.01.2015 11:59
kobieto, takie biedne miasto jak Tomaszów nie stać na budowę kolejnego mostu czy kładki, kładka na Michałówku do remontu i też nie ma na to środków, w tym wspomnianym miejscu przy Zachodniej może jakiś przedsiębiorczy bezrobotny uruchomi przeprawę przez Wolbórkę, pożyjemy zobaczymy...)
abc
24.01.2015 14:43
Wszędzie budują centra handlowe i jest w porządku tylko zawsze tutaj w tym grajdole zawsze jest problem i nikomu się nie dogodzi. Właściciele kamienic nie potrzebuja centrum handlowego do tego aby podnieść czynsz jak będa chcieli to i tak to zrobią. Trzeba się cieszyć że wkońcu ten teren będzie zagospodarowany i będzie fajne miejsce nad wolbórka gdzie będzie można spędzić czas
mloda
24.01.2015 12:07
....>Tereny pomiędzy Galerią a Wolbórką powinny być z równo wykoszoną trawką aby latem na kocyku można było z dzieciakami poleżeć jak Hyde Parku w New Yorku, nakłady na to nie duże a zadowolenia do fullu!!!
<>
24.01.2015 17:25
Prywatny właściciel tego terenu postawi ogrodzenie i będziesz mogła tylko z dzieciakami popatrzeć sobie przez płot..
stara
26.01.2015 01:48
Z tego co wiem, to Hyde Park jest w Londynie, a nie w Nowym Yorku.
Nieruchomości przy ul. Barliclkiego należą już do Star City, przedstawiciela firmy Parkridge (Parkridge Holdings to brytyjska firma zajmująca się działalnością deweloperską i inwestycyjną, działając we wszystkich segmentach rynku nieruchomości.), która na 7 ha terenie po byłej Mazovii wybuduje galerię handlowo-usługowo-rozrywkową .
Jeżeli uważasz, że prywatny właściciel obiektu będzie płacił podatek od tego obszaru, kosił trawę i sprzątał pozostawione śmieci na swój koszt, aby Twoje dzieciaki posiedziały na kocyku, to się grubo mylisz. Pomyliły Ci się epoki komunizmu z drapieżnym kapitalizmem.
n
26.01.2015 18:52
Mocne podsumowanie. Prywatni inwestorzy dbają o okolicę w którą inwestują. Oczywiście w granicach rozsądku. Okolice rzeki po stronie ul. Barlickiego to w większości tereny prywatne. Tu niestety miasto nie zrobi nic aby było ładnie. Zobaczymy, może nowa władza coś wymyśli...
szczurek
24.01.2015 11:39
ciekawe czy bedzie kino chociaz to by sie przydalo
aa
23.01.2015 23:22
dlaczego teren rozbiórki nie jest zabezpieczony ? cegły wręcz wysypują się na chodnik !!
przechodzień
24.01.2015 11:14
Ciekawe gdzie tę cegiełkę wywożą? to dobra poniemiecka cegla, i niejeden dom mozna byloby z niej zbudowac np schronisko dla bezdomnych ludzi (nie zwierząt)
24.01.2015 13:11
przecież to teren prywatny , jak ktoś kupił plac to razem z tą cegłą i z tymi budynkami i to jego własność ...
Ajdejano
23.01.2015 18:26
To jest cytat z Pańskiego wpisu nr 17: "Do Korwina niektórym Republikanom blisko, w tym mnie. Jakoś tego specjalnie nie ukrywam. To, o czym mówimy to wolność połączona z odpowiedzialnością. Nie oczekujemy od Państwa, że będzie nam pomagać, żądamy natomiast, by przestało nas ograbiać i tworzyć bariery osobom przedsiębiorczym, na których ciaży odpowiedzialność nie tylko za nich samych i ich rodziny ale także za pracowników, których zatrudniają"
Podpisuję się pod tym cytatem "rękamy i nogamy". Od 1983 r. ( z małą przerwą na udział w samorządzie-nierządzie) prowadzę własną działalność, kogoś tam zatrudniam i nie liczę na żadne polskie Państwo (ogólnie - złodzieja) i chcę, aby to Państwo - złodziej, ta banda nierobów ( w iększości samorządy - również) nie wchodziło mi na rękę i wreszcie przestało traktować mnie jak złodzieja.
Ekolog
23.01.2015 13:57
To tylko trawka , ławeczki i nowy park . Znowu będzie gdzie cyrk rozstawić .
kolo
23.01.2015 13:52
to wygnaj obywatelski liberale tych 'homo sowieticus' na bruk skoro tak cię to w oczy kuje. Trzeba było być liberałem jak rozkradano Tomaszowskie zakłady i odbierano tym ludziom pracę..
Często widzę takich jak 'obywatelski liberał' , którzy z ciepłego dobrze opłacanego fotela obrażają i szydzą z tych, którym się nie udało.
pachnie mi tu tym krulem korwinem ... my sobie radzimy i jest fajnie a reszta niech zdycha bo co nas to obchodzi, co nas obchodzi emerytka w socjalnej kamienicy, z dylematem czy zapłacić za leki czy mieszkanie ... MY jesteśmy lepsi od 'nieudaczników'.
23.01.2015 17:08
Byłem i dlatego tworzyłem wlasną firmę i dawałem zatrudnienie ludziom. Zresztą mimo, że sam obecnie firmy nie prowadzę, to istnieje ona do dzisiaj i wciąż zatrudnia ludzi (niektórych już ponad 20 lat).
Temat rozkradania zakładów jest szeroki niczym Wisła. Mówiło się przecież w "każdym domu coś z Wistomu'. Do tego setki, jeśli nie tysiące chłoporobotników, co to ani w firmie się nie wykazywali ani na roli dac sobie rady nie potrafili. To dzięki nim mowiło się "czy się stoi czy się leży". Ale oczywiście można twierdzić, że to tajemnicze elity i czarne siły rozkradały wszystko a ci nieszczęśliwi pracownicy nie mieli z tym nic wspólnego.
To, że ktoś sobie radzi, to oczywiście w lewicowym umyśle powód do tego, by taką osobe krytykować, zamiast naśladować. Nie ma to jak leczyć kompleksy cudzym kosztem udając przy tym empatię
Do Korwina niektórym Republikanom blisko, w tym mnie. Jakoś tego specjalnie nie ukrywam. To, o czym mówimy to wolność połączona z odpowiedzialnością. Nie oczekujemy od Państwa, że będzie nam pomagać, żądamy natomiast, by przestało nas ograbiać i tworzyć bariery osobom przedsiębiorczym, na których ciaży odpowiedzialność nie tylko za nich samych i ich rodziny ale także za pracowników, których zatrudniają.
23.01.2015 18:10
Ci wstrętni liberałowie (z obu stron sceny politycznej) sugerowali, że należy restrukturyzować szybko i radykalnie zakłady. Proponowali nawet zarządom na początku lat '90 rozwiązania pozwalające na uwłaszczenie się na majątku państwowym. Dziś można to nazywać rozkradaniem jednak wiele z takich firm istnieje do dziś i daje pracę wielu ludziom.
W Tomaszowie trudno nawet mówić o takim "rozkradaniu". W Tomaszowie (dziś można powiedzieć "niestety") nawet rozkraść nie potrafili a zwyczajnie siedzieli i czekali dopóki wszystko nie padnie wynosząc z zakładów co się da.
Dziś spora część tych samych ludzi trąbi z oburzeniem o rozkradaniu zakładów zapominając ile sami z nich wynieśli.
Napisz komentarz
Komentarze