Przejdź do głównych treściPrzejdź do wyszukiwarkiPrzejdź do głównego menu
wtorek, 5 listopada 2024 01:17
Z OSTATNIEJ CHWILI:
Reklama
Reklama

Kupno mieszkania w Tomaszowie Mazowieckim. Czy warto kupić teraz? Dla siebie czy może jako inwestycję?

Jesień oraz ostatnie miesiące roku wiążą się z ogólnym ożywieniem na rynku nieruchomości, a szczególnie dotyczy to lokali mieszkalnych. Z jednej strony wpływ na to ma z pewnością sinusoidalność rynku (znacznie większy popyt w miesiącach maj-czerwiec, spadek zainteresowania lokalami mieszkalnymi w okresie wakacyjnym), a z drugiej strony sytuacja rynkowa w której obecnie się znajdujemy.

Spadek cen nieruchomości sztucznie napompowanych dawną „bańką”  kredytową oraz rządowym programem  RNS z dopłatami do transakcji na rynku wtórnym, wydaje się opanowany. Analizując ceny na aktach notarialnych  z ostatnich miesięcy dla nieruchomości lokalowych w Tomaszowie Mazowieckim nie widać wyraźnej tendencji spadkowej, którą można było zaobserwować z końcem 2012 roku.

 

Co więcej, w grupie mieszkań o parametrach zaspokajających potrzeby mieszkaniowe kilku osobowej rodziny (standardowy model 2+2) zdecydowanie nie możemy mówić o nadpodaży, a jak wiadomo to ona w zasadniczy sposób wpływa na ceny rynkowe (szczególnie na rynkach stosunkowo niewielkich jak tomaszowski).

 

Aspektem, który powinny wziąć pod uwagę Kupujący jest samo finansowanie inwestycji.

 

Od 1 stycznia 2014 roku, kupując nieruchomość za pomocą środków z kredytu hipotecznego, zgodnie z Rekomendacja S wprowadzoną przez Komisję Nadzoru  Finansowego, wartość wskaźnika LTV nie powinna przekraczać 95%. LTV czyli rozwijając skrót Loan to Value określa udział kwoty kredytu w wartości zabezpieczenia.

 

Oznacza to teoretycznie wykluczenie możliwości kredytowania zakupu nieruchomości dla klientów nie posiadających przynajmniej 5% wkładu własnego.

 

W 2015 roku wymagana wielkość wkładu własnego ma wynieść już  10% i wzrastać aż do pułapu 20% w 2017 roku.

 

Na lokalnym ryku nie powinno przełożyć się to na znaczące obniżenie cen, jednak może wykluczyć z grona potencjalnych klientów, osoby nie posiadające wystarczających środków gotówkowych. To szczególnie istotne przy mieszkaniach wymagających remontu (a to naprawdę duża część rynku), gdzie klient oprócz samego zakupu nieruchomości będzie zmuszony do jej adaptacji.

 

Wszelkie bariery uniemożliwiające kupno pewnej grupie klientów  powodują wzrost zainteresowania wynajmem lokali mieszkalnych, co może zainteresować inwestorów (i to nie tylko tych posiadających znaczne środki gotówkowe). Znając i śledząc rynek można kupić mieszkanie za kwotę 165 000 tys zł generującą przychód z  tytułu wynajmu w okolicach 1200 zł. 

 

Finansując inwestycję rozsądnym kredytem hipotecznym, ze wskaźnikiem 80% LTV rata kredytowa wyniesie 622, 81 zł ( 30 lat, oferta kredytowa ING Mieszkaj Bez Kompromisów przy WIBOR 6M na poziomie 2,25% . Doliczając wysokość opłat eksploatacyjnych (ok 400 zł) oraz ryczałt (8,5%) na rzecz US (przy prawidłowo sporządzonej umowie najmu ok. 40 zł/m-ce), mieszkanie nie dość, że spłaca się samo to jeszcze generuje niewielki zysk.

 

Oczywiście powyższe wyliczenia dotyczą aktualnej sytuacji gospodarczej i obecnego WIBOR, a przez tak długoletni okres kredytowania sytuacja może się zmieniać.

 

WIBOR to nic innego jak wskaźnik wysokości oprocentowania pożyczek na krajowym rynku międzybankowym. Jego wielkość ma zasadniczy wpływ na wysokość raty kredytu hipotecznego. Większość banków ustala ratę bazując na stawkach trzymiesięcznych (WIBOR 3M), niektóre korzystają ze stawek sześciomiesięcznych bądź dwunastomiesięcznych  ( WIBOR 6M  - ING  i WIBOR 12 M).

 

Aktualnie te składniki są naprawdę bardzo niskie, a WIBOR  3M jeszcze nigdy nie był tak atrakcyjny dla Kupujących. 

 

- W mojej ocenie, kupując mieszkanie stricte pod wynajem warto skorzystać z kredytu hipotecznego, nie angażując przy tym dużych środków własnych – mówi Rafał Zieliński z Biura nieruchomości Renoma w Tomaszowie Mazowieckim. - Dlaczego? Bo teraz to się zwyczajnie opłaca. Istnieje jednak druga strona medalu. Takie rozwiązania są naprawdę bezpieczne, ale jedynie dla osób posiadających kapitał umożliwiający spłatę kredytu w sytuacji, gdy ten zakłóci rentowność. Podkreślam, że cały czas mówię o kupnie mieszkania pod inwestycję – czyli takiego, które będzie generować dochód. W opisywanej przeze mnie ofercie istnieje możliwość spłaty kredytu bez prowizji po upływie trzech lat od daty podpisania umowy kredytowej (do 3 lat istnieje możliwość spłaty 50% kredytu bez prowizji banku). Chciałbym zaznaczyć, że oferta ING jest tylko jedną z kilku ciekawych na rynku i niekoniecznie dla wszystkich kredytobiorców będzie najlepsza. Tu chodzi o pieniądze, więc warto skorzystać z pomocy zaufanego doradcy kredytowego, który przedstawi ofertę wielu banków i pomoże w negocjacjach  (tak, umowy kredytowe można negocjować i to często z powodzeniem).

 

Inwestując w mieszkanie pod wynajem należy założyć, że mogą zdarzyć się okresy kiedy mieszkanie będzie stało puste. Co prawda, obecnie na tomaszowskim rynku jest bardzo duży popyt na mieszkania do wynajęcia i można zaryzykować stwierdzenie, że może przewyższać on podaż.

 

Oczywiście nie oznacza to, że każde mieszkanie zostanie natychmiastowe wynajęte i będzie generować zyski, ale z pewnością możemy uznać to za dobrą monetę.

 

Istotne jest również rozsądne zabezpieczenie swoich interesów dostatecznie długą umową na czas oznaczony (więcej dla zainteresowanych tematem http://www.renomanieruchomosci.com/wiadomosci w  artykule „Bezpieczny Wynajem”)

 

Kupowanie mieszkania w ostatnich miesiącach roku ma jedną zasadniczą korzyść podatkową (prowadząc działalność gospodarczą może mieć ich więcej). Nie wiemy jednak jak będzie wyglądała nasza sytuacja w przyszłości i czy nie zapragniemy odzyskać środków ulokowanych w nieruchomości z zamiarem wykorzystania ich na inny cel niż potrzeby mieszkaniowe.

 

Musimy wtedy się liczyć z tym, iż zbywając naszą nieruchomość, jeżeli wzrosła jej  wartość będziemy obciążeni podatkiem dochodowym. Jego wysokość to 19% od różnicy pomiędzy kosztem zakupu nieruchomości, a ceną jej sprzedaży po odliczeniu udokumentowanych kosztów poniesionych przez  właściciela, które zwiększyły wartość nieruchomości.

 

Niestety często nie posiadamy rachunków za pracę remontowe czy wszystkich faktur za materiały podobnie jak nie mamy wpływu na rynkowy wzrost wartości nieruchomości. Jeżeli nie planujemy przeznaczyć środków ze sprzedaży nieruchomości na inne cele mieszkaniowe pozostaje podatek zapłacić albo poczekać aż podatek dochodowy przestanie być wymagalny, czyli z upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano transakcji. Kupując więc mieszkanie w styczniu bądź lutym, tak naprawdę widmo podatku dochodowego ciąży na nas przez okres sześciu lat. 

 

 

Zakup mieszkania to ważna, dla niektórych wręcz życiowa decyzja. Bez wątpienia wymaga ona kalkulacji „ zysków i strat” i rozeznania. Poznanie cen ofertowych to jedno, ale do oceny atrakcyjności oferty niezbędne jest ustalenie ceny końcowej (po negocjacjach) i zestawienie jej z cenami transakcyjnymi.

 

Znając dobrze rynek przydatnym jest przygotowanie Analizy SWOT dla wybranej nieruchomości.  Nawet najstaranniej sporządzone prognozy rynkowe, zawsze będą jedynie prognozami i z całą pewnością nie należy ich brać za pewnik. Należy pamiętać, że nie ma stuprocentowo pewnych inwestycji i każda, nawet najbezpieczniejsza obłożona jest pewnym ryzykiem.

 

Plusem Tomaszowa Mazowieckiego jest to, że jako mały lokalny rynek nie reaguje on tak dynamicznie na zmiany trendów rynkowych, jednak nowe uregulowania prawne czy rekomendacje bankowe nie mają wymiaru lokalnego.

 

Obserwując działania banków i wspomnianą rekomendację S można stwierdzić, że dążą one do jak najlepszego zabezpieczenia swojego interesu, którym niewątpliwie jest pozyskanie wypłacalnego klienta.

 

Z drugiej jednak strony, kontrahentom którzy pozytywnie przechodzą przez proces scoringu kredytowego oferują one naprawdę ciekawe kredyty hipoteczne.  Jeżeli chodzi o programy rządowe wspierające poszukujących mieszkań na rynku wtórnym (takie jak RNS), jak na razie żadne nie są przewidywane i chyba póki co nie ma większego sensu na nie czekać, podobnie jak na radykalne spadki cen.

 

W razie dodatkowych pytań bądź pomocy w znalezieniu ciekawej nieruchomości mieszkalnej pod inwestycję zapraszamy do kontaktu z Biurem Nieruchomości Renoma  www.renomanieruchomosci.com oraz https://www.facebook.com/RenomaTomaszow

 

 

RENOMA Nieruchomości

ul.  POW 17 lok. 220 (budynek TOMAX)

 


Podziel się
Oceń

Napisz komentarz
Komentarze
slawko 20.10.2014 16:19
Panie Rafale wysłałem maila z prośbą o ekspertyze jak znajdzie Pan chwile proszę o przejrzenie dzięki z góry za pomoc

Reklama
Polecane
Podsumowanie XXVII Kwesty pn. „Ratujmy groby zasłużonych Tomaszowian”Przemysłowcy oskarżeni o niesłychane przestępstwoSkonsultuj komunikację miejskąSpotkanie z prof. Jerzym Bralczykiem w MBPUtrudnienia w ruchu 11 listopadaNisze w kolumbarium dostępne do rezerwacjiŁódzkie/ W okresie Wszystkich Świętych 14 wypadków; nie było ofiar śmiertelnychPolicja: od czwartku doszło do 161 wypadków drogowych; zginęło 11 osóbListopadowe atrakcje w Tomaszowie MazowieckimJak wybrać odpowiednie łóżko do sypialni? Oto podpowiedźW gabinetach stomatologicznych jest coraz drożejKlasyk dla Legii
Reklama
Regionalny Turniej Kół Gospodyń Wiejskich i Miejskich Regionalny Turniej Kół Gospodyń Wiejskich i Miejskich Powiatowe Centrum Animacji Społecznej po raz kolejny organizuje Regionalny Turniej Kół Gospodyń Wiejskich i Miejskich.  Będzie to już 8. edycja tego wydarzenia. Turniej skierowany jest do kół gospodyń z terenu województwa łódzkiego. Zmierzą się one w 6 konkurencjach: edukacyjnej, kulinarnej, artystycznej, sprawnościowej, modowej i teście wiedzy dotyczącym bezpieczeństwa na wsi.Tematem tegorocznej edycji jest PRL. Przedmiotem współzawodnictwa kulinarnego będzie deser. Scenka w konkurencji artystycznej będzie nawiązywała do Wszechobecnych w tamtych czasach kolejek, natomiast w edukacyjnej należy przygotować prezentację o latach 80-tych, ukrytych we wspomnieniach. Konkurencja sprawnościowa do końca pozostaje tajemnicą, natomiast pytania z wiedzy o bezpieczeństwie na wsi przygotuje KRUS. Bardzo widowiskowo natomiast zapowiada się konkurencja modowa, do której uczestnicy mają przygotować strój inspirowany modą z okresu PRL. Będą one prezentowane na wybiegu.Ponadto zapraszamy do obejrzenia wystawy, nawiązującej do PRL-u. Będzie można zobaczyć stare sprzęty elektroniczne, odzież, artykuły gospodarstwa domowego, prasę i inne eksponaty, związane z tym okresem. Nad całością imprezy czuwać będzie jury złożone z ekspertów z danych dziedzin.Na zwycięzców poszczególnych konkurencji, a także Grand Prix turnieju, czekają wspaniałe nagrody.Gwiazdą wieczoru będzie Paweł Stasiak w repertuarze Papa Dance, a na zakończenie odbędzie się zabawa taneczna z MR. SEBII. Turniej odbędzie się 9 listopada o godz. 15.00 w PCAS-ie przy ul. Farbiarskiej 20/24.Data rozpoczęcia wydarzenia: 09.11.2024
XIX Tomaszowski Bieg Niepodległości XIX Tomaszowski Bieg Niepodległości Miejskie Centrum Kultury w Tomaszowie Mazowieckim zaprasza dzieci, młodzież i dorosłych do udziału w 19. edycji Tomaszowskiego Biegu Niepodległości, który odbędzie się 11 listopada. Mieszkańcy naszego miasta i powiatu będą mogli w ten niestandardowy sposób uczcić rocznicę odzyskania przez Polskę suwerenności. Start uczestników biegu planowany jest na godz. 13 z pl. T. Kościuszki, po zakończeniu oficjalnych uroczystości patriotyczno-religijnych z okazji 106. rocznicy odzyskania przez nasz kraj niepodległości. Wydarzenie przeznaczone jest zarówno dla grup zorganizowanych (ze szkół podstawowych i ponadpodstawowych, stowarzyszeń, organizacji, firm itd.), jak również dla uczestników indywidualnych. Osoby, które nie ukończyły 13 lat, mogą uczestniczyć w biegu wyłącznie pod opieką osoby pełnoletniej. Niepełnoletni mogą zostać zgłoszeni do biegu przez rodzica lub opiekuna prawnego.ZgłoszeniaBieg ma charakter rekreacyjny, do pokonania będzie trasa o długości ok. 1500 m. Zbiórka i weryfikacja zgłoszonych biegaczy odbędzie się w godz. 12-12.45 (domki na płycie pl. Kościuszki). Zgłoszenia na formularzach, których wzór znajduje się pod tekstem w załącznikach (tam też dostępny jest szczegółowy regulamin XIX Tomaszowskiego Biegu Niepodległości), w przypadku grup zorganizowanych przyjmowane będą do 6 listopada br. Uczestnicy indywidualni mogą zgłaszać się również w dniu biegu. Wypełniony formularz wraz z dołączonym do niego oświadczeniem należy dostarczyć do Biura Biegu mieszczącego się w Miejskim Centrum Kultury przy pl. Kościuszki 18. Rejestracji można także dokonać poprzez wypełnienie formularza zgłoszeniowego online, dostępnego pod linkiem: https://cutt.ly/TeDo09HZAby podkreślić uroczysty i patriotyczny charakter biegu, organizatorzy proszą uczestników o założenie białych lub czerwonych koszulek, czapek lub innych elementów wierzchniej garderoby w tych barwach. W związku z organizacją XIX Tomaszowskiego Biegu Niepodległości oraz koniecznością zapewnienia bezpieczeństwa jego uczestnikom 11 listopada między godz. 12.45 a 14 wystąpią utrudnienia w ruchu kołowym w obrębie pl. T. Kościuszki oraz w al. Piłsudskiego na odcinku od pl. Kościuszki do ul. Legionów (w obu kierunkach). Prosimy kierowców o wyrozumiałość i przyłączenie się do wspólnych obchodów Narodowego Święta Niepodległości.  Data rozpoczęcia wydarzenia: 11.11.2024
Reklama
Reklama
Skarpetki zdrowotne z przędzy bawełnianej ze srebrem Skarpetki zdrowotne z przędzy bawełnianej ze srebrem Skarpetki nieuciskające DEOMED Cotton Silver to komfortowe skarpetki zdrowotne wykonane z naturalnej przędzy bawełnianej z dodatkiem jonów srebra. Skarpety ze srebrem Deomed Cotton Silver mogą dzięki temu służyć jako naturalne wsparcie w profilaktyce i leczeniu różnych schorzeń stóp i nóg!DEOMED Cotton Silver to skarpety bezuciskowe, które posiadają duży udział naturalnych włókien bawełnianych najwyższej jakości. Są dzięki temu bardzo miękkie, przyjemne w dotyku i przewiewne.Skarpetki nieuciskające posiadają także dodatek specjalnych włókien PROLEN®Siltex z jonami srebra. Dzięki temu skarpetki Cotton Silver posiadają właściwości antybakteryjne oraz antygrzybicze. Skarpetki ze srebrem redukują nieprzyjemne zapachy – można korzystać z nich komfortowo przez cały dzień.Ze względu na specjalną konstrukcję oraz dodatek elastycznych włókien są to również skarpetki bezuciskowe i bezszwowe. Dobrze przylegają do nóg, ale nie powodują nadmiernego nacisku oraz otarć. Dzięki temu te skarpety nieuciskające rekomendowane są dla osób chorych na cukrzycę, jako profilaktyka stopy cukrzycowej. Nie zaburzają przepływu krwi, dlatego też zapewniają pełen komfort przy problemach z krążeniem w nogach oraz przy opuchnięciu stóp i nóg.Skarpetki DEOMED Cotton Silver są dostępne w wielu kolorach oraz rozmiarach do wyboru.Dzięki swoim właściwościom bawełniane skarpetki DEOMED Cotton Silver z dodatkiem jonów srebra to doskonały wybór dla wielu osób, dla których liczy się zdrowie i maksymalny komfort na co dzień.Z pełną ofertą możecie zapoznać się odwiedzając nasz punkt zaopatrzenia medycznegoTomaszów Mazowiecki ul. Słowackiego 4Oferujemy atrakcyjne rabaty dla stałych klientów Honorujemy Tomaszowską Kartę Seniora 
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Napisz do nas
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama