Rękojmia przy zakupie mieszkania

Przepisy dotyczące rękojmi za wady nieruchomości nie ograniczają się oczywiście tylko do mieszkań. Pozwalają dochodzić roszczeń także w przypadku budynku, działki, miejsca parkingowego, komórki lokatorskiej, garażu itp. Rękojmię stosuje się przy umowie sprzedaży, ale także umowie zamiany oraz na wykonanie prac budowlanych/remontu.

Zgodnie z artykułem 556 KC “ sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).”

Następnie w kodeksie rozwinięte są definicje wady fizycznej i prawnej:

Art. 556(1) [Wada fizyczna rzeczy]
§ 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel (…) wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego (…);
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. (…)

Art. 556(3) [Wada prawna] Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu; w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie prawa (wada prawna).

Wady fizyczne 

Ostateczny odbiór kluczy do mieszkania przez kupującego na rynku pierwotnym poprzedzone jest uzyskaniem przez dewelopera pozwoleniem na użytkowanie oraz dokonaniem odbioru technicznego mieszkania przez nabywcę. Jednak nawet podpisanie protokołu odbioru, z którego nie wynika, by wykryto wady, nie anuluje prawa rękojmi, jeśli takowe pojawiają się w późniejszym okresie.

Jednym z warunków tego, by móc skorzystać z rękojmi musi być jednak fakt niewiedzy nabywcy o danej wadzie/usterce w momencie zakupu. Jeśli miał jej świadomość rękojmia nie będzie mieć zastosowania. 

Art. 557 [Zwolnienie od odpowiedzialności]
§ 1. Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. (…)

Kolejnym warunkiem jest wykazanie, że wada nie powstała wskutek naturalnych procesów, a wynika z błędów, usterek poczynionych przez zbywcę nieruchomości. Rękojmią objęte są tylko te wady, które istniały już w momencie zakupu, a nie zaczęły występować później, chyba że  da się udowodnić, że już w czasie kupna  istniała przyczyna, która doprowadziła do wystąpienia wady/usterki. 

Katalog wad fizycznych nieruchomości może być bardzo szeroki. Do najbardziej typowych należą: odstępstwo od projektu budowlanego, pęknięcia tynku (nie wynikające z naturalnego osiadania budynku), zawilgocenie, zalewanie nieruchomości, mniejszy metraż niż zapisany w umowie, błędy wykonawcze, które naruszają przepisy prawa budowlanego. 

Wady prawne nieruchomości 

Zgodnie z przytoczoną wcześniej definicją wadą prawną najczęściej jest sytuacja, w której nieruchomość obciążona jest prawem osoby trzeciej lub też stanowi jej własność, ewentualnie jeśli w związku z decyzją uprawnionego organu korzystanie z niej jest ograniczone. 

Przykładową wadą prawną może być choćby umowa najmu, o której nie wiedzieliśmy w momencie przeniesienia własności, a która pozwala mieszkać lokatorowi w danej nieruchomości przez określony czas. Wadą prawną będzie też służebność mieszkania, która nie została wpisana do księgi wieczystej, decyzja nadzoru budowlanego zakazująca korzystania z nieruchomości itp. 

O co toczy się gra?

Właściciel, który dochodzi swoich praw z tytułu rękojmi, ma kilka możliwych ścieżek postępowania, co jednak ważne - musi zdecydować się na jedną z nich. 

Może więc domagać się od zbywcy nieruchomości: obniżenia ceny, może odstąpić od umowy i domagać się zwrotu całej kwoty wraz z nakładami, które poczynił, może żądać wymiany nieruchomości, lub też usunięcia wad. 

Niemożliwe jest natomiast  domaganie się np. usunięcia wad i obniżenia ceny, czy też odstąpienia od umowy. 

Zazwyczaj właściciele, którzy korzystają z rękojmi, oczekują obniżenia ceny nieruchomości. W grę wchodzi kwota odpowiadająca kosztom usunięcia usterek. Popularnym rozwiązaniem jest też oczywiście naprawa na koszt zbywcy. Nie spotyka się natomiast raczej zamiany nieruchomości na inną. Byłoby to kłopotliwe pod względem prawnym, jeśli mieszkanie zostało kupione na kredyt i jest obciążone wpisem hipoteki na rzecz banku. Podobnie ma się rzecz z odstąpieniem od umowy.

Niezależnie od ścieżki postępowania, którą wybraliśmy, możemy oczekiwać również zwrotu z tytułu poniesionych kosztów, wynikających z popełnionych usterek, wad nieruchomości - np. za konieczność wynajęcia mieszkania na czas naprawy, za wyższe rachunki za ogrzewanie wynikające z nieprawidłowej izolacji itp.

Zbywca nieruchomości posiadającej wadę może samodzielnie, jak najszybciej i bez kłopotu dla właściciela albo usunąć wadę albo wymienić rzecz na nową, pozbawioną wady. Wówczas zgodnie z przepisami nabywca nie będzie mógł formułować wobec niego żadnych innych roszczeń.

Art. 560 [Odstąpienie; obniżenie ceny]
§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. (…)
§ 3. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.
§ 4. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.

Art. 561(2). [Obowiązek udostępnienia wadliwej rzeczy]
§ 1. Kupujący, który wykonuje uprawnienia z tytułu rękojmi, jest obowiązany na koszt sprzedawcy dostarczyć rzecz wadliwą (…).
§ 2. Jeżeli ze względu na rodzaj rzeczy (…) dostarczenie rzeczy przez kupującego byłoby nadmiernie utrudnione, kupujący obowiązany jest udostępnić rzecz sprzedawcy w miejscu, w którym rzecz się znajduje.

Terminy 

Jak już wspomnieliśmy na początku, zbywca nieruchomości z wadą może być pociągnięty do odpowiedzialności w terminie do 5 lat od momentu przeniesienia własności. Jeśli w tym czasie usterka zostanie odkryta, rękojmia ma zastosowanie. Ważne by usterkę udokumentować fotograficznie, nagrać film, potwierdzić oględzinami fachowca z uprawnieniami budowlanymi itp.

Nabywca powinien niezwłocznie poinformować sprzedawcę o wykryciu wady, ale nie obowiązują żadne ustawowe terminy w tym zakresie. Ma natomiast rok od ujawnienia  usterki na sformułowanie swego roszczenia wobec zbywcy.