Czy sytuacjom konfliktowym będą zapobiegać niektóre przepisy znowelizowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym? Kluczowe w tym zakresie są zapisy dotyczące tworzenia stref planistycznych w ramach planów ogólnych gmin. - Wpływa do nas dużo skarg od właścicieli domów mieszkalnych usytuowanych w pobliżu zabudowań rolniczych. Skargi często dotyczą odoru i hałasu dobiegającego z zabudowań gospodarczych. - przyznaje Grzegorz Kmiecik z Ministerstwa Rozwoju i Technologii.
24 września 2023 r. zaczęła obowiązywać znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Specjaliści twierdzą, że oznacza ona prawdziwą rewolucję w tej dziedzinie. Wprowadzone zostały nowe narzędzia i dokumenty, jak między innymi zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI), rejestr urbanistyczny oraz plan ogólny gminy, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Największe kontrowersje i dyskusje nadal wzbudzają plany ogólne gmin, które samorządy muszą sporządzić do 1 stycznia 2026 roku. Na ich przygotowanie jest bardzo mało czasu. Co gorsza samorządy nie dysponują dziś wystarczającymi zasobami kadrowymi i organizacyjno-finansowymi. Do sporządzania planów potrzebna jest wysokospecjalistyczna wiedza, a fachowcy nie chcą podejmować zatrudnienia z uwagi na zbyt niskie wynagrodzenia w administracji publicznej.
12 września br. ukazał się projekt rozporządzenia w sprawie sposobu przygotowania planu ogólnego gminy, ale narzędzie to wciąż wymaga wyjaśnień oraz interpretacji ze strony Ministerstwa Rozwoju i Technologii, które przygotowało ustawę reformującą planowanie przestrzenne w Polsce.
Grzegorz Kmiecik, naczelnik Departamentu Planowania Przestrzennego w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, przypomina, że na zawartość planu ogólnego gminy składają się zarówno elementy obligatoryjne, jak i fakultatywne. O uwzględnieniu tych drugich w planie ogólnym zadecyduje dana jednostka samorządu terytorialnego. Do elementów obowiązkowych planu ogólnego gminy (wymaganych ustawą) zalicza się między innymi: strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne, profil funkcjonalny stref planistycznych oraz parametry zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast elementami fakultatywnymi (zależnymi od samorządów) są: gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej, obszary uzupełnienia zabudowy, a także zabudowy śródmiejskiej.
Z kilku powodów kluczowe znaczenie dla planu ogólnego gminy będzie miał odpowiedni podział na strefy planistyczne. - Chodzi o to, by w pewien sposób nakreślić, jaki charakter funkcjonalny będzie miał dany obszar, czyli jaki zestaw funkcji (a nie konkretne przeznaczenie) będzie musiał się wpisywać w późniejsze ustalenia planów miejscowych oraz decyzje o warunkach zabudowy (WZ) - podkreśla Grzegorz Kmiecik. Dodaje, że z takiego zestawu/katalogu funkcji samorządy gmin będą mogły korzystać, wybierając na przykład określoną inwestycję na poziomie planowania lokalnego (w planie miejscowym i WZ). - Czyli w planach ogólnych nie jest jeszcze konieczne precyzowanie, co dokładnie na konkretnej działce ma się znaleźć - zaznacza.
Głównym celem wyznaczania profili funkcjonalnych w strefach planistycznych jest wskazanie - bardziej na zasadzie negatywnej - czyli czego na danej działce na pewno nie powinno się budować. Chodzi o wykluczenie już na etapie tworzenia planu ogólnego mocno kolidujących ze sobą funkcji. Dlatego zgodnie z rozporządzeniem w sprawie sposobu przygotowania planu ogólnego gminy na przykład funkcja terenu związana z zabudową zagrodową (zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza - przyp. red.) znajduje się wyłącznie w jednym z trzech typów stref - określonym jako strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową. W tej strefie nie mogą się znaleźć żadne funkcje mieszkaniowe - wielorodzinne, jednorodzinne czy letniskowe.
O lokalnych sporach dotyczących rodzaju zabudowy terenu wiadomo od dawna, jednak dotychczas obowiązujący system prawny pozwalał na mieszanie różnych, często mocno kolidujących ze sobą funkcji zabudowań na danym terenie. Jak zwraca uwagę Grzegorz Kmiecik, zdarza się też, że powstaje swoista parazabudowa zagrodowa, która w rzeczywistości stanowi zabudowę mieszkaniową. Nadal też często budynki mieszkalne, które nie są związane z rolnictwem, powstają w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy rolniczej, co nierzadko stanowi źródło konfliktów. W strefach związanych z zabudową mieszkaniową gmina nie będzie mogła lokalizować obiektów produkcyjnych negatywnie wpływających na warunki życia mieszkańców.
Profil funkcjonalny jest ustalany w oparciu o profil podstawowy oraz dodatkowy. - W załączniku do rozporządzenia zostały wylistowane wszystkie strefy, a do każdej z nich przypisany jest odrębny katalog profilu podstawowego i dodatkowego - wyjaśnia Grzegorz Kmiecik. W powyższej grafice podany został profil funkcjonalny na przykładzie strefy cmentarzy. W profilu podstawowym znalazł się m.in. cmentarz, teren komunikacyjny oraz zieleni miejskiej. Natomiast w profilu dodatkowym są na przykład tereny usług kultu religijnego oraz handlu detalicznego.
- Poszczególne funkcje - niezależnie od tego, czy są podstawowe, czy dodatkowe - mogą ostatecznie znaleźć się w danej strefie w dowolnej proporcji. Nie ma żadnego przepisu mówiącego o tym, jakie funkcje muszą się znaleźć w danej strefie, a jakie nie. To już będzie zależało od gminy uchwalającej plan miejscowy lub wydającej decyzję o warunkach zabudowy, ale w ramach katalogu funkcji przyjętych w planie ogólnym - zaznacza Grzegorz Kmiecik.
Profil podstawowy jest zestawem funkcji, które na stałe muszą być związane z daną strefą planistyczną. Natomiast profil dodatkowy to funkcje, które nie muszą być ujmowane w danej strefie, ale zawsze można - jeśli tak zdecyduje samorząd gminy - dopisać je do planu ogólnego.
Napisz komentarz
Komentarze