Co do zasady, własność nieruchomości może być ograniczona jedynie przepisami prawa (w tym prawa lokalnego). Oznacza to ni mniej ni więcej, że na własnej działce możemy postawić co chcemy, a dokładniej ujmując, co dopuszczają przepisy prawa budowlanego oraz regulującego planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Dlatego m.in. przy braku planu zagospodarowania przestrzennego można zbudować supermarket w bezpośrednim sąsiedztwie ruchliwego ronda.
Oczywiście można przyjmować plany zagospodarowania przestrzennego, wprowadzając ograniczenia i obostrzenia, ale często pojawiają się w nich idiotyzmy. Sam ostatnio musiałem, zamiast rozbudowy istniejącego budynku poprzez dodanie piętra, zbudować nowy budynek, bo planista wprowadził obowiązującą linię zabudowy, nie uwzględniając istniejących budynków i co gorsza wprowadzając zaniżony wskaźnik gęstości zabudowy.
Wskaźnik absurdalny, bo okazało się, że na działce o powierzchni 900 metrów kwadratowych mogę mieć łączną powierzchnię użytkową wszystkich kondygnacji 600 metrów. Obok stoi budynek dwupiętrowy, i taką maksymalną liczbę kondygnacji wprowadza plan. Tyle, że istniejący budynek ma prawie 400 metrów, więc podnieść o jedno piętro się nie da, tym bardzie, że kolejna kondygnacja miałaby być na słupach, by utrzymać nową obowiązując linię zabudowy. Kompletny absurd.
Ale nie o tym chciałem pisać, tylko o użytkowaniu wieczystym. Przez wiele lat patrzyłem na nie jak przedsiębiorca, czyli wrogo. Dla mnie roczna opłata to był haracz, a sama forma niepełnej własności dosyć dyskusyjna. Tyle, że bycie samorządowcem jednak sporo uczy. Będąc miejskim radnym zrozumiałem, że to jedyne narzędzie, które pozwala nam zagospodarować przestrzenie szybko i sprawnie, w dodatku zapewniając sobie stałe źródło dochodów.
Na czym to polega? To proste. Obecne, ale i wcześniejsze władze miasta, patrzyły na sprzedaż nieruchomość poprzez możliwości dochodowe, jakie może ona wygenerować. To myślenie pozbawione perspektyw obliczone na krótką metę. Sprzedajemy, uzyskujemy pieniądze i co dalej? Ano nic. Powodujemy, że nieruchomości są coraz droższe a co za tym idzie drożeją także powierzchnie mieszkaniowe. To typowe działanie na korzyść dużych deweloperów.
Teraz wyobraźmy sobie taką ulicę Warszawską. Same ulica wyremontowana, ale posesje przy niej (w dużej części należące do miasta wołają o pomstę do nieba. Do tej pory nie pojawił się nikt, kto pomyślałby, że tę reprezentacyjną ulicę trzeba szybko zagospodarować by stała się wizytówką miasta. Z tym, że mądrze i przyjaźnie dla mieszkańców. Nie wypełniać jej kolejnym marketami, ale stworzyć centralny deptak miejski, taką ulicę handlową, niczym ulica Piotrkowska w Łodzi. Właśnie temu służyć może instytucja użytkowania wieczystego. Dotąd było to jedyne narzędzie, dzięki któremu miasto może mieć wpływ na czas realizacji inwestycji oraz jej kształt i przeznaczenie. W przypadku odstępstwa umowę dzierżawy wieczystej można rozwiązać.
Dobrym przykładem jest budynek Panoramy na placu Kościuszki. Nie chodzi o formę architektoniczną, ale fakt, że w związku z niezrealizowaniem budynku w terminie umowę rozwiązano a działkę ponownie wystawiono na sprzedaż.
Dodatkowym atutem jest fakt, że potencjalny inwestor, płaci za działkę 1/4 jej wartości. Jeśli więc grunt jest wart milion, to pozostałą część można już na starcie włożyć w mury i szybciej całość zrealizować. Ktoś powie, że miasto ma mniejsze przychody? Być może, ale w krótkim okresie czasu. W dłuższym ma przychody z tytułu podatku od nieruchomości i rewaloryzowane opłaty roczne.
Ponadto zwiększenie podaży zarówno powierzchni mieszkalnej, jak i działek budowlanych musi skutkować obniżeniem cen, w związku z dostosowaniem ich do popytu.
Jest jeszcze jeden ważny argument. Każdy lokator, który trafia poza miejski zasób mieszkaniowy to problem właściciela nieruchomości a nie miasta, które w ten sposób mogłoby się ograniczyć do budowy i utrzymywania niezbędnej ilości lokali socjalnych.
Napisz komentarz
Komentarze